Résidence de tourisme : le droit de préemption dans le bail commercial

La Loi Pinel a instauré un droit de préemption au profit du preneur à bail commercial en cas de vente des murs.

Ce nouveau droit de préemption est inséré à l’article L 145-46-1 du Code de commerce.

Quelle est l’application de cette loi en matière de résidence de tourisme ?

VENTE EN RESIDENCE DE TOURISME : OBLIGATION D’INFORMER L’EXPLOITANT

Le copropriétaire bailleur doit notifier son intention à l’exploitant en précisant le prix et les conditions de la vente envisagée. Cette notification vaut offre de vente. Le gestionnaire a alors un mois pour se prononcer.

Si le propriétaire décide de vendre à un prix plus bas ou à des conditions plus avantageuses, il doit notifier à l’exploitant ce prix et ces conditions, ce qui vaut offre de vente pendant un mois.

Ces notifications doivent respecter un formalisme strict et doivent notamment comporter les quatre premiers alinéas de l’article L 145-46-1 du Code de commerce.

ETENDUE DU DROIT DE PREEMPTION

Il est entendu que les propriétaires non-bailleurs ne sont pas soumis à cette disposition.

Dans les cas suivants, énumérés par la loi, l’exploitant ne bénéficie pas de ce droit de préemption :

- cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial

- cession unique de locaux commerciaux distincts

- cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial

- cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux

- cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Le propriétaire bailleur et l’exploitant ne peuvent pas écarter ce droit de préemption par une clause du bail. En effet, l a 3e chambre civile de la Cour de Cassation a affirmé que l’article L 145-46-1 du Code de commerce était une disposition d’ordre public.

Dans une réponse ministérielle, le ministre de la Cohésion des Territoires précise que lorsque le bailleur a délivré un congé en se conformant à l'article L. 145-9 du code de commerce, les effets du bail et le droit de préemption du locataire cessent à l'issue des six mois légalement prévus. Un locataire qui se maintient dans les lieux alors que le bail est résilié ne peut plus bénéficier du droit de préemption.

De même, en application de l'article L. 145-28 du code de commerce, si le locataire reste dans les lieux en attendant le versement de l’indemnité d’éviction par le bailleur, propriétaire et locataire doivent exécuter les obligations du bail expiré.

« Toutefois, si le droit de préemption n'a pas été prévu contractuellement, le locataire évincé ne peut pas bénéficier du droit de préemption codifié à l'article L. 145-46-1 du code de commerce."
Il convient donc de rester vigilant concernant ce droit de préemption, le non-respect de ces obligations légales entraînant la nullité de la vente.

Cabinet VINDICIS – syndic de copropriété, administrateur de biens

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