Les 3 questions à se poser avant de transformer une résidence de tourisme classée en habitation

Nous avons souvent été interrogés sur la possibilité de transformer une résidence de tourisme classée - dont l’exploitation a été interrompue - en résidence d’habitation secondaire ou principale.

Depuis une dizaine d’années -et notamment eu égard aux procédures collectives subies par un grand nombre de gestionnaires de résidences de tourisme- la question est soulevée des possibilités pour les copropriétaires bailleurs de s’exonérer de leurs engagements initiaux.

Il y a trois règles à étudier pour y répondre :

· Les questions d’ordre fiscal

· Les dispositions du Code de l’urbanisme

· La règlementation des immeubles soumis au régime de la copropriété
 

FISCALITE ET RESIDENCE DE TOURISME

Deux conséquences fiscales doivent être prises en compte.

La majorité des investisseurs en résidence de tourisme sait que la résidence doit avoir été exploitée a minima neuf années. En effet, en deçà de ce seuil effectif, les avantages acquis au regard de l’impôt sur le revenu sont remis en cause par l’administration fiscale.

Au chapitre de la TVA, l’Etat accorde aux acquéreurs la récupération de cette taxe (20% sur le prix d’achat de leur bien), l’acquéreur s’engageant en contrepartie à soumettre les loyers issus de l’appartement à la TVA. Cela nécessite que les modalités de location répondent à un certain nombre de critères précis.

Cet engagement est pris pour 20 ans, au risque de reverser 1/20e de la TVA immobilière pour chaque année où cet engagement n’est plus tenu.

LA REGLEMENTATION EN MATIERE D’URBANISME

Les règles d’urbanisme permettent-elles la transformation d’une résidence de tourisme en habitation ?

Le Code de l’Urbanisme liste les destinations des immeubles en 5 catégories et 20 sous-catégories, la destination « hébergement hôtelier et touristique » étant bien distincte de la destination « habitation ».

Dans un premier temps, il faut s’assurer que la réglementation locale de l’urbanisme (P.O.S., P.L.U.) autorise le type de destination souhaitée à l’emplacement de l’immeuble.

Dans un second temps, pour changer la destination de la résidence de tourisme, il est indispensable d’obtenir un permis de construire.

LES QUESTIONS RELATIVES A LA COPROPRIETE

Quelle destination est inscrite dans le règlement de copropriété ?

De manière quasi généralisée, les résidences de tourisme soumises au statut de la copropriété ont un règlement de copropriété indiquant une destination précise de l’immeuble en résidence de tourisme ou résidence para-hôtelière.

Cette précision est importante : seule une Assemblée Générale, à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, peut modifier cette destination.

De surcroît, même si l’usage d’habitation se fait petit à petit, la destination conventionnelle de l’immeuble (règlement de copropriété) demeure, aucune prescription ne pouvant être arguée par les contrevenants.

Les copropriétaires doivent donc étudier ces trois éléments avant de décider de cette transformation.

Certains propriétaires utilisent leur appartement en logement d’habitation ?

Leur décision peut porter préjudice aux autres copropriétaires, notamment en matière fiscale. Ces derniers seront en droit de demander réparation aux contrevenants, au syndicat des copropriétaires, voire au syndic qui n’aurait pas agi à l’encontre de ce changement d’usage.

Cabinet VINDICIS – syndic de copropriété, administrateur de biens

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