La clause résolutoire insérée des baux commerciaux dans les résidences de tourisme 

Il convient d’être attentif, en qualité de propriétaire investisseur, à la rédaction de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial annexé à la vente d’un lot de copropriété destiné à être exploité sous forme de résidence de tourisme.

Il n’est pas rare en effet que ces baux soient rédigés par le promoteur-vendeur ayant construit la résidence, et soumis aux candidats acquéreurs dans le cadre d’une solution « clés en main », comme ce type d’opération est souvent présentée.

Lorsque l’exploitant de la résidence de tourisme ne règle plus les loyers, la clause résolutoire insérée dans le bail commercial doit permettre d’engager une procédure afin d’obtenir soit le paiement de l’arriéré, soit l’expulsion du locataire.

Dans la majorité des cas, le délai de régularisation mentionné dans la clause résolutoire comme étant celui pendant lequel le preneur peut payer l’arriéré de loyer ou exécuter l’une quelconque de ses obligations pour éviter l’acquisition de la clause résolutoire correspond au délai légal d’un mois prévu par l’article L145-41 du code de commerce. 

Il peut arriver cependant que les rédacteurs des baux commerciaux signés par les investisseurs, souvent en même temps que l’acte authentique de vente aient prévu un délai plus long, et ce afin de favoriser un exploitant de résidence de tourisme en lui offrant ainsi un peu plus de temps pour résoudre ses difficultés financières et éviter la résiliation quasi automatique du bail par le Juge des référés.

Une telle clause est valable, le délai d’un mois édicté par l’article L 145-41 du code de commerce étant un délai minimum, les parties au contrat de bail étant libres de convenir d’un délai de régularisation plus long.

Bien plus, il a été jugé que lorsque la clause résolutoire d’un bail commercial prévoit un délai de régularisation plus long que le délai légal, c’est le délai contractuel que le commandement doit viser à peine de nullité du commandement… Par contre, est réputée non écrite la clause résolutoire d’un bail commercial prévoyant un délai de régularisation inférieur à un mois.

Dans le cadre d’un litige ayant opposé précisément un groupe de propriétaires investisseurs à un exploitant d’une résidence de tourisme, les baux conclus mentionnaient, dans le libellé de la clause résolutoire « un délai de régularisation de trois mois »

Saisi du litige en appel, et statuant en référé, la Cour d’Appel de Grenoble rappelle « que quelle que soit la durée du délai de régularisation mentionné dans la clause résolutoire, celle-ci ne peut être mise en œuvre que dans le respect des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce. »

Par conséquent, les propriétaires bailleurs devaient, pour la mettre en œuvre, délivrer au preneur exploitant de la résidence de tourisme un commandement de payer rappelant la clause résolutoire et le délai de régularisation contractuellement porté à 3 mois.

Or, en l'espèce, ils avaient dans un premier temps fait sommation de payer un arriéré de loyer à l’exploitant sans respecter le formalisme de l’article L 145-41 du code de commerce, c'est-à-dire sans rappeler expressément leur intention de se prévaloir de la clause résolutoire à défaut de régularisation de l’impayé locatif.

Puis ils ont fait délivrer à l’exploitant par actes d’huissier un commandement d'avoir à payer l'arriéré de loyers et les charges (soit le même arriéré que celui visé dans la mise en demeure) « dans le délai d’un mois » en rappelant et recopiant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

La Cour d’Appel de Grenoble a logiquement jugé que ni la mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, qui ne contenait la déclaration des propriétaires bailleurs de leur intention de mettre en œuvre et de se prévaloir de la clause résolutoire, ni le commandement qui ne rappelle, ni ne respecte le délai contractuellement prévu de trois mois, n’ont valablement mis en œuvre la clause résolutoire de plein droit et par conséquent, n'autorisaient pas le juge des référés à constater l'acquisition de celle-ci;

(Cour d’Appel de Grenoble 4 février 2016 n° 15/04629 Chambre commerciale – Décision publiée au Bulletin Rapide du Droit des Affaires du 10 mai 2016)

L’examen des documents contractuels, et notamment les termes du bail commercial est dès lors indispensable avant d’engager toute procédure pour tenter de parvenir à l’expulsion d’un exploitant de résidence de tourisme en cas de non paiement des loyers.

Maître Richard Dazin - avocat
CM Avocats

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